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买房应该知道的金融信息

admin 2017-2-10 00:28

简介:打算第一次买房的新移民和学生应该了解的金融常识,避免不必要的麻烦。做到心中有数。

1)确定房屋预算区间

在一切开始前,根据自己的财政状况和需求来确定购买房产的价格区间,确定花费上限。

 

2)贷款 Mortgage

 

1. 银行利率 Interest

每个银行的利率都会有区别,即使同一个银行每个人的情况不一样申请得到的利率有时也会不一样,通常受个人信用评级,首付比例等影响。

 

利率类型:

Ø  固定利率 Fixed Rate

即使市场有波动也不会受影响。例如你选择了5年期固定2.6%,如果第三年市场走高利息涨到3.5%甚至4%,那么你的利率亦然是2.6%。当然也会有降的可能。

 

优点:买完之后完全不用担心未来几年内的利率变化,心里踏实;

缺点:购买时会比同期浮动利率稍高。

 

Ø  浮动利率 Variable Rate

浮动利率完全跟着市场走。市场利率跌,你的贷款利率也跌,反之亦然。

 

优点:购买时会比同期固定利率便宜;可以随时转到固定利率;

缺点:如果在贷款期间市场走高,那么你就有多付利息的风险。

 

2. 贷款期间  Mortgage Term

贷款期间是指你选择固定或浮动利率的时间。一般银行是3年或者5年。

 

3. 活期/死期按揭  Open/Closed Mortgage

Ø  活期按揭[Open Mortgage]是指你可以在任何时候把贷款全部付清,而不必接受罚款,较为灵活。特别适合于短期内(1-3年)出售房屋,或者确定未来收入会增加后多支付本金以便减少利息支出。

优点:适合未来有能力偿还大部分本金或短期内有出售房产打算的人群。比较灵活。

缺点:利息会比死期按揭稍高

Ø  死期按揭[Closed Mortgage]不允许一次性全部付清尾款或者还款超过一定额度(银行是要靠收利息赚钱的),如果坚持这样做就会有罚款,一般罚款金额为三个月的月供(会根据不同银行不同贷款额度而不同)。

优点:适合长期持有房产,收入稳定没有波动的人群。并且利率比活期按揭低;

缺点:如果后续还款超过规定金额,或者在贷款期间(Mortgage Term)卖房会有罚款。

4. 首付 Down payment

首付金额加贷款金额构成了整个的买房款。首付是由买家自己准备,而贷款则是通过银行等信贷机构来筹得的。首付比例越高,贷款审批的可能性就越高。因为银行会觉得贷款给你更“安全”。一般来说,留学生或其他非移民,由于没有永久身份,所以首付比例要求至少要房款的35%。有些人可能没有信用记录或者记录不好,这种时候可能要求首付比例会有所增加,要到40%左右,这点根据不同银行和个人情况会有不同。当然,首付金额越多,贷款金额就越少,最后交的利息也就少了。

 

Tips

  •    在经济实力范围内尽可能的多付首付,第一可以提高贷款通过率,第二就是少交利息。如果资金没有其他更好的去处,那么多交首付也是变相的投资。
  •    国内往加拿大汇款,国内汇款人每年每人五万加币。如果需要大额汇款可以让多个人在国内汇款。加拿大银行接受一般是没有数额限制的。(QDII2境外投资试点管理办法将很快发布,首批6个城市分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州,居住在试点城市年满18岁的境内个人,只要个人金融净资产最近3个月日余额不低于100万元人民币,可以申请QDII2)
  •    买房付首付前,贷款银行要求首付至少在你的加拿大银行账户上15个工作日。所以要提前做好资金准备。做好提前量,免得到时候手忙脚乱。

 

5. 还款期限 Amortization Period

还款期限指你还清全部贷款所需的年限。一般银行为25年,最长30年。

 

6. 还款频率 Payment Schedule

还款可以每两周,每个月或每两个月等。一般选择按月还款。

 

7. 月供 Monthly Payment

这里我们选择常用的按月还款来举例。一般月供的金额是包含了部分本金和部分利息的,这种叫做混合支付(Blended Payment)。虽然每月的金额是一样的,但是随着时间的推移,本金的比例会越来越高,同时利息的比例会越来越低。贷款银行会有一个很复杂的金融公式来计算准确比例的,通常会给贷款人一个表格列出每月的具体比例是多少。

 

例如你的月供是$800,那么开始的时候本金和利息各占一半,$400。可能过几年后比例会变成本金$500利息$300,但是月供数额始终是$800

 

8. 资产评估 Appraisal

贷款出借方(指银行或其他信贷机构)对你欲购买的物业进行全面评估,以便银行对物业有整体的估价然后对比你的购买价格。举例来说,你打算买一个30万的房子,首付35%,需要银行贷款65%。在批给你贷款前,银行需要对这个房子评估,看看是否值30万。根据地理位置,房龄,面积,户型,装修程度,前后院大小,地下室装修情况等来评估。如果评估结果是这个物业价值只有22万,那么银行最多就可以带给你22万的65%。有些时候银行会拒绝贷款。所以买房之前要通过地产经纪了解物业周边相似房产的价格,以及查询物业本身的历史成交价格,避免花冤枉钱,另外就会影响贷款。

资产评估费用大约$250$400不等,根据不同银行而不同。这笔费用是由贷款申请人来支付的。一般是把这个金额加到贷款金额里的。例如你需要贷款$210,000,资产评估费用$300,那么最后你的总贷款金额为$210,300。有些时候有的贷款银行会把这部分费用免掉。

 

9. 通过贷款预审批 Pre-Approval

当银行通过所有审核批准了你的贷款,那么你会收到银行寄给你的一封信件叫做Pre-Approval Letter。上面会有你的贷款信息,包括总的贷款金额,选择浮动还是固定利率,具体利率是多少等信息。还有你的贷款ID等,之后你需要提供给你的律师,他们会把这个ID提供给银行调出你的贷款信息,然后银行把全部贷款汇到律师的信托账号(Trust Account)上用于物业交接

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原作者: 一飞Team